中泰资管姜诚表示，选地产股的重点不在景气度而在竞争优势，具备竞争优势的企业有望受益于市场份额的提升以及赚取超额的盈利能力。阿尔法体现在三个方面，一是低的融资成本，二是高的项目管理水平，三是好的品牌溢价能力。

以下为文字精华：

提问：据证券时报统计，18城完成了2023年首轮集中土拍，其中“触顶”成交地块占比达48%，叠加房屋成交数据的修复，让人颇有地产业否极泰来的感觉。房地产的好日子来了吗？

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姜诚：决定一个城市土地拍卖溢价率的因素未必仅仅是景气度，当然，即便景气度有周期性波动，我们更关注的依然是长期结构性的变化。

决定土地拍卖溢价率的一个重要因素或许是目前生意模式的变化，对于开发商而言，它由过去慢周转向快周转模式转变的过程当中，或许会让大家土地拍卖的报价策略，不依赖于对房市景气度的预判。

我们发现这次土地拍卖溢价率高，或者说触顶成交项目占比较高的城市，普遍是一线城市和强二线城市。在这些城市当中，如果开发商紧锣密鼓安排项目，从拍到这块地满足预售要求快的话，可能只需要半年左右的时间，开发商可以完全不用考虑房价波动。房价是上涨还是下跌，只需要基于项目的限价，以及对项目的要求收益率来反算可以接受的最高投票价就可以，这是决定土地溢价率很重要的因素。

当然在实际的业务操作当中，土地溢价率还取决于拍卖环节的竞争强度和地块之间的差异，一个项目参与投标的企业多，地块地段比较好，大概率会造成比较高的溢价率。

在全国的更大样本当中来看这件事的话，地块之间的差异可以忽略，我们大概率可以认为土地溢价率的提高意味着一级土拍市场竞争强度的加大，这也是供给侧的扶持政策陆续推出之后，大概率会引发的结果。有房企活过来了，有一些房企手头不那么紧了，好的地段他也就有更强的参与投标的意愿，与之带来的结果就是溢价率上来了，项目的利润率下来了，这是一个典型的景气度和盈利能力负相关的案例。

如果我们拍脑袋粗算一下，在未来相当一段时间内，可能项目的利润率都很难赶上2021年下半年到2022年上半年的土地拍卖项目，那一段时间也恰恰是行业内的企业最悲观的时候，也是土地溢价率最低的时候。当然如果奢望利润率长期维持在这样一个水平是不现实的，现在我们应该放弃幻想，把房地产当做制造业来看待，去寻找真正的阿尔法。

阿尔法将体现在这样几个方面，一是低的融资成本，二是高的项目管理水平，三是好的品牌溢价能力。具备这样的竞争优势的企业，有望受益于市场份额的提升以及赚取超额的盈利能力，也就是说我们选股重点应该如此，不在景气度而是竞争优势。